Как получить разрешение на строительства дома в 2019 году

«Это моя корова, что хочу, то и делаю!» – говаривал кот Матроскин. Многие дачники так и поступают, возводя на своих загородных сотках все, что душа пожелает. Однако некоторые постройки суд может обязать снести, так как строительство на дачных участках жестко регламентировано.

Нужно ли разрешение

Ситуация с получением разрешения на строительство дома у себя на участке непрозрачная: вводятся новые законы, прекращают действие старые, и уследить за этой круговертью простому человеку бывает сложно. Вследствие этого многие начинают строить дом без получения разрешения, что чревато проблемами в будущем. Однако начать стройку со всеми разрешениями довольно просто.

Необходимые проверки

Прежде чем начать строительство и обращаться за разрешением, нужно уточнить несколько важных моментов. Так, нужно выяснить:

  1. Соответствует ли расположение на участке новой постройки градостроительным, пожарным и санитарным нормам.
  2. Имеет ли участок вид разрешенного использования, позволяющий строить жилые объекты. К ним относятся индивидуальное жилищное строительство, малоэтажное строительство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство, крестьянское или фермерское хозяйство (в случае, если оно находится на территории населенного пункта). Также участок должен иметь категорию земель населенных пунктов и находиться в зоне, предназначенной для жилой застройки. Проверить на соответствие вашего участка данным требованиям вы можете на сайте Росреестра.
  3. Состоит ли земля на кадастровом учете и были ли установлены границы участка. Это можно быстро выяснить на сайте Росреестра. Если же данные об участке отсутствуют, то необходимо провести межевание и зарегистрировать свои права.

Последние изменения в законах

С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В нем содержатся следующие важные вещи:

1. Введено понятие индивидуального жилищного строительства – возведения гражданами домов на праве личной собственности. Такой дом теперь имеет следующие ограничения: общая площадь не более 500 квадратных метров, надземных этажей не более трех, высота не более 20 метров. Также он не может делиться на самостоятельные объекты недвижимости. Это означает, что при необходимости разделения вам придется делать реконструкцию.
2. Разрешение на строительство и реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства теперь не требуется.
3. Вместо разрешения введена новая процедура. Перед постройкой необходимо выполнить следующие действия:

  • уведомить о планируемом строительстве орган местного самоуправления (тот, который раньше выдавал разрешения на строительство);
  • получить от него ответное уведомление о соответствии и допустимости (либо несоответствии и/или недопустимости) планируемой постройки;
  • по окончании строительства вновь уведомить орган местного самоуправления;
  • получить от него итоговое уведомление о соответствии или несоответствии построенного объекта.

4. Если вами было получено уведомление о соответствии планируемой постройки нормативам, либо в течение семи рабочих дней не было получено никакого уведомления, то предварительное согласование на постройку считается выданным и действует в течение десяти лет.
5. При получении итогового уведомления от органов местного самоуправления ваш дом будет проверяться по требованиям, действовавшим на момент поступления от вас первого уведомления о планируемом строительстве. Это означает, что после получения согласования вам не нужно следить за изменениями законодательства в этой сфере, чтобы ваша постройка им соответствовала.
6. Уведомление о несоответствии может быть выдано, поскольку размещение постройки «не допускается в соответствии с земельными ограничениями на дату поступления уведомления об окончании строительства». В этом случае дом признается самостроем и сносится по решению суда без компенсаций убытков.
7. Если орган местного самоуправления выявляет несоответствие вашего объекта требованиям, он уведомляет об этом Госстройнадзор, Земконтроль и орган охраны культурного наследия.

Когда не нужны уведомления

342-ФЗ уточнил понятие объектов капитального строительства (ОКС), вследствие чего неотделимые улучшения земельного участка теперь официально перестали быть ОКС. К ним относятся:

  • скважины;
  • насыпи;
  • заборы;
  • трубы;
  • асфальт;
  • инженерные сети и так далее.

Кроме того, ОКС перестали считаться «строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик». Сюда относятся киоски, навесы, павильоны, легкие хозяйственные постройки, сараи и тому подобные.

Также уведомление не требуется при постройке объектов вспомогательного использования. Это могут быть любые времянки, бытовки, теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

Наконец, без уведомления вы можете построить индивидуальный гараж. Важно, чтобы он использовался только для личного пользования, так как если вы планируете сдавать его в аренду или продать, то разрешение все-таки потребуется.

Для того чтобы получить права собственности на данные объекты, вам нужно предоставить в регистрирующий орган:

  • декларацию в двух экземплярах;
  • правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества.

Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 г. № 447. Она содержит сведения об адресе объекта (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Порядок действий

Порядок действий прост и состоит из трех этапов:

1. Уведомляем местную администрацию о намерении начать строительство. Вместе с уведомлением посылаем правоустанавливающий документ на вашу собственность – градостроительный план земельного участка. В нем содержатся все данные об участке: границах, правах пользования чужими участками, видах разрешенного использования, технических условиях подключения инженерных коммуникаций и так далее. Получить его можно в местной администрации по заявлению, оформление документов занимает 30 дней, а срок действия составляет три года.

Также потребуется схема планировочной организации земельного участка, где должно быть указано расположение вашей постройки. Это единственное требование, все остальное (расположение ливнестоков, въездов, схемы фасадов и разрезов жилого дома) не нужно. Подготовить и подписать документ вы можете самостоятельно.

Подать уведомление можно одним из трех вариантов:

  • в электронном виде через официальный портал государственных услуг (Госуслуги);
  • в бумажном виде через МФЦ;
  • заказным письмом.

2. При получении согласования начинаем строительство.
3. По окончании строительства вновь высылаем уведомление об этом. Вместе с уведомлением посылаем технический план объекта и сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права.

Порядок рассмотрения

После получения документов орган местного самоуправления либо выдает согласование, либо выявляет несоответствие вашего объекта требованиям и отказывает в согласовании. В последнем случае в письменном виде предоставляется перечень подлежащих исправлению допущенных ошибок. После их исправления вы снова подаете все необходимые документы, и цикл повторяется. Если вы считаете, что все выполнено в соответствии с законом, но в согласовании вам отказывают, вы имеете право подать в суд.

Стоимость оформления

Все этапы оформления документов могут быть выполнены вами самостоятельно, соответственно, платить вы будете только предусмотренные законом пошлины (350 рублей за внесение технического плана в ЕГРН). Однако из-за отсутствия опыта в заполнении документов можно сделать множество мелких ошибок, на устранение которых уйдет время, причем во время исправления делаются новые ошибки.

Конечно, рано или поздно все документы будут оформлены как положено и разрешение получено, но на это можно уйти много времени. Поэтому некоторые застройщики прибегают к помощи кадастрового инженера и заказывают оформление документов в специализированных фирмах. В этом случае все, что остается делать застройщику – это высылать документы на согласование.

Срок действия согласования

Срок действия согласования составляет десять лет, однако порой за это время строительство так и не удалось закончить. В этом случае возможно продлить действие срока согласования.

Иногда срок может быть сокращен и фактически прекращен. Это происходит в следующих случаях:

  1. Право собственности на землю было принудительно прекращено – например, если земля была изъята в пользу государственных или муниципальных нужд.
  2. Владелец самостоятельно отказался от права собственности на землю.
  3. Права на участок были признаны недействительными. Например, вы приобрели участок, но забыли перепроверить условия сделки или ее юридическую чистоту. Люди, чьи интересы затрагивает данная сделка, обратились в суд, который признал ее недействительной. Как следствие, вы утратили право собственности на земельный участок.

Таким образом, если вы теряете право собственности, согласование на строительство также автоматически теряется.

Нюансы с недостроем

Если согласование получено и стройка уже ведется, но вы решили продать земельный участок, то переоформлять разрешение на строительство нет необходимости. Вам нужно будет поставить объект недвижимости на кадастровый учет, для чего вам понадобится технический план.

Если же земельный участок под застройку в процессе должен быть разделен (например, вы решили продать часть или же он делится между наследниками), то переоформлять разрешение на строительство также не нужно. Единственное, что нужно сделать – это получить градостроительный план нового земельного участка, получившегося при разделе.

Стоит ли строить без согласования

Некоторые собственники, не желая заморачиваться с своевременным оформлением документов и уповая на дачную амнистию, приступают к строительству без получения согласования. На самом деле делать так не рекомендуется по следующим причинам.

  1. Попытавшись узаконить самострой, вы для начала заплатите штраф до пяти тысяч рублей плюс рискуете заплатить штраф за неуплату штрафа вовремя – до 50 тысяч рублей. Тогда как при самостоятельном и законном оформлении документов вы бы заплатили только пошлину в 350 рублей.
  2. Согласование на строительство получить сложнее, чем на этапе проектирования. Кроме того, если для исправления допущенных ошибок при получении согласования проекта вы просто, грубо говоря, перечертите его, то в случае самостроя нужно будет за свой счет исправлять уже допущенные недочеты.
  3. Если допущенные нарушения невозможно будет устранить или они будут признаны серьезными, вам придется постройку снести.
  4. Если вы попытаетесь параллельно с узакониванием вашего имущества подвести к нему коммуникации, это не получится. И, если без водопровода и газа жить в самострое еще можно, то без электричества – очень непросто.

Если вы всте-таки решили идти этим путем, то, если согласование вам отказываются дать, нужно обращаться в суд. Для этого запаситесь заключением экспертизы от лицензированной проектной организации о том, что дом соответствует всем требованиям. Впрочем, нет гарантий, что суд примет нужное вам решение, а значит, к затратам добавятся и расходы на юристов.

Впрочем, даже после получения согласования ваш дом может быть признан самостроем и принужден к снесению. Это возможно, если вы случайно или не случайно нарушили установленные требования. Впрочем, если судом будет доказано, что вы построили жилище в полном соответствии с выданным положительным уведомлением, но его не имели права выдавать (налицо ошибка должностного лица), то вы можете взыскать убытки за строительство и снос с государства.

Плюсы и минусы получения согласования

В целом плюсов у получения необходимых документов гораздо больше, чем плюсов. Из минусов можно отметить разве что необходимость потратить на это некоторое количество времени и, если вы решили привлечь специалистов (кадастровых инженеров), денег.

Плюсы вытекают из преимуществ законности. Так, у вас не возникнет проблем при подведении света, воды и газа или регистрации прав на дом. Также вам не нужно следить за меняющимся законодательством в этой сфере и переделывать самострой под них, иначе согласование не будет выдано. Это возможно, потому что при получении итогового уведомления от органов местного самоуправления ваш дом будет проверяться по требованиям, действовавшим на момент поступления от вас первого уведомления о планируемом строительстве.