Межевание участка: обязательно ли?

Межевание земельного участка(далее ЗУ) - инженерно-геодезическая работа, необходимая составляющая процедуры поставления участка на кадастровый учет. Без неё невозможно внести участок в кадастр, провести любое юридическое действие. Межевание обязательно всех земельных наделов.

Межевание - обязательная процедура

Необходимость межевания земли прописана в Земельном Кодексе, принятом в 2001 году, ранее процедура не требовалась в обязательном порядке. В нынешних условиях у земель, право собственности на которые зарегистрировано до принятия ЗК, нет установленных межеванием границ, в отличие от новых наделов, где границы определяются автоматически.

Определение границ ЗУ необходимо, когда:

  1. Участок учтен в кадастре, но его границы не обозначены. Пользование таким участком разрешено без каких-либо ограничений, но при наличии пометки в кадастре "границы не установлены", с ним невозможно проведение никаких юридических процедур и сделок.
  2. Изменены границы уже учтенного кадастром ЗУ, независимо от причины изменения. Проводят межевание для выяснения новых границ и внесения изменений в кадастр.
  3. Участки объединяются или разъединяются, при этом старый ЗУ снимается с кадастрового учета и перестает существовать как объект недвижимости. Вновь образованный участок или участки получают статус новых единиц, им присваивают номер и ставят на учет.
  4. Вы оформляете завещание ЗУ. Наследник оформляет отмежеванный участок в собственность без дополнительных затрат и работы по межеванию ему проводить не надо. При наследовании участка без определения границ, межевание придется выполнять наследнику. Если участок разделяется на доли, требуется проведение межевания на каждый в отдельности ЗУ и регистрация их в кадастре.
  5. Возникла необходимость узаконить постройку. Без процедуры межевания любое строение считается самостроем, перевод его в разряд жилого дома невозможно, как и получение разрешения на строительство на немежеванном ЗУ.

Межевание - это элемент защиты собственника от посягательств сторонних лиц, гарантия неприкосновенности владений.

Определение границ участка в садовых товариществах можно проводить комплексно, передав по доверенности право оформления выборному лицу. В некоторых случаях это позволяет купировать споры о границах в зародыше, но от ответственного лица требуется определенное время для организации и проведения процесса межевания и получения документов. Кроме этого, встает вопрос о разделе, обслуживании или совместном пользовании коллективной части собственности товарищества.

А без межевания можно?

Можно, если не планируется никаких операций с землей, строительство на ней или перевод дачного домика в ранг жилого строения. При этом предполагается простое пользование участком, без юридических действий.

Когда сделка намечена, межевание обязательно. Границы участка могут также оспорить соседи, проводя межевание собственного участка: если раньше при установке границ использовали старые нивелиры и теодолиты, дающие значительную погрешность, то теперь, при определении координат с помощью цифрового и спутникового оборудования с точностью до 1 см, отклонения от старых границ могут привести к спорам вплоть до суда.

Что дает межевание

Основное преимущество процедуры межевания заключается в возможности дальнейшего распоряжения собственностью без каких-либо ограничений.

Преимущества межевания:

  • Упрощенная процедура получения разрешения на строительство капитальных объектов, регистрации самостроя. Без определения границ участка невозможно определить отступ от красной линии застройки или границы ЗУ до построек, трассировку подземных и надземных инженерных коммуникаций электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и канализации.
  • Предотвращение споров с владельцами соседних участков по границам, когда споры из-за десятка квадратных метров становятся причиной многолетних войн. Межевание желательно прововодить в присутствие соседей, по окончании работ подписывается совместный акт, гарантирующий отсутствие претензий. При неустановленных границах ЗУ земельные споры решает суд по материалам экспертизы землеустройства.
  • Разделение участка на доли наследников или при разделе совместного имущества может стать причиной конфликтной ситуации. Проблема разрешается межеванием ЗУ.

Особенно нужно определение границ участка сложной конфигурации, например разделенного дорожным полотном, или с вкраплением ЗУ другого собственника, при этом он может принадлежать частному лицу, компании или муниципалитету.

Когда в отношении земельного участка установлен сервитут - ограничение права пользования участком, не являющегося собственностью, это обязательно указывается на кадастровом плане.

Недостаток у межевания - дополнительные затраты, но они не критичны. Оно отнимает много времени - от 1,5 месяцев до полугода.

Бесплатное межевание

Государство предусмотрело проведение бесплатной процедуры в 2-х случаях:

  • выкуп или арендование посредством проведения аукционных торгов;
  • комплексные кадастровые работы на крупной территории (кадастровом квартале, при этом происходит межевание индивидуальных участков.

Программа бесплатного межевания рассчтана до 20-го года, финансируется из госбюджета. О проведении планового межевания заранее оповещаются заинтересованные стороны и собственники наделов.

Специалисты по межеванию

Межевание проводят кадастровые инженеры-геодезисты - сертифицированные специалисты, и это потребует определенных расходов. Вновь образованные земельные наделы можно размежевать с привлечением муниципальной службы до 2020 года бесплатно, но это значительно затянет работы.

Требования законодательства, предъявляемые к кадастровым инженерам на аттестации:

  • гражданство РФ;
  • специальное образование;
  • отсутствие судимости.

Рекомендация по привлечению грамотного специалиста:

  • проверка наличия действующей лицензии и допуска к работам по межеванию;
  • знакомство с рейтингом, который находится в открытом доступе на сайте Росреестра, и определяется соотношением количества отказов и приостановки регистраций ЗУ по причине выявленных ошибок и нарушений процедуры;
  • обращение в специализированную на геодезических услугах и сертифицированную компанию.

Специалисты «Шатура-Гео»

Заказать консультацию

Заказ межевания в компании, имеющей в штате квалифицированных и аттестованных кадастровых инженеров, специализированную технику и устройства гарантирует качественное выполнение замеров, снижение риска отказов в регистрации.

Определение границ участка проводится специальной аппаратурой с высокой точностью. Способы выполнения работ:

  • Спутниковый, с его помощью устанавливаются координаты поворотных точек;
  • геодезический, с использованием полигонометрии;
  • фотографический, использование аэрофотосъемки;
  • картографический, с использованием картографических материалов.

Технология выполнения работ

Проведение геодезическиз измерений и разработку чертежей нормирует Инструкция по межеванию, введенная в 1996 г. Межевание, порученное специализированной компании выстраивается по следующему алгоритму:

  • по заявке составляется сметный расчет;
  • заказчик предоставляет документы, установливающие на право собственности - выписку из ЕГРП или другой;
  • заключается договор, определяющий сроки и стоимость работ;
  • кадастровый инженер выполняет межевание;
  • по результатам работы заказчик получает межевой план, 1 экземпляр которого подают в Росреестр для регистрации и занесения данных в кадастр.

Работа кадастрового инженера включает:

  • Предварительный анализ сведений о ЗУ, в том числе (при необходимости) поиск архивных документов, составлении плана и датировка полевых работ. Затем уведомляются владельцы смежных участков, имеющие право присутствовать при проведении работ. При их отказе присутствовать межевание проходит без них.
  • Полевые работы - замеры, определяющие координаты поворотных точек на чертеже и в натуре по межевым знакам. Межевые знаки должны соответствовать определенным требованиям. Составляется акт согласования как приложение к межевому плану. Акт подписывают владельцы соседних участков, представитель муниципалитета, исполнитель работ, заказчик. Этот акт является подтверждением согласия соседей с определенными границами участков, и может понадобиться при последующих спорах.
  • Камеральный анализ, составление межевого плана - анализ замеров, полученных в ходе полевых работ, вычерчивание плана, составление пояснительной записки. 1 экземпляр чертежа, часто в электронном виде, передается заказчику, 1 - в Росреестр. К межевому плану прилагается пояснительная записка, в которой указана общая, техническая, правовая информация об участке.

Многоконтурные участки регистрируют под одним номером, но на деле они представляют собой "лоскутное одеяло", при этом в межевом деле отображают историю образования контура, составленную по архивным исходным документам.

Трудность может представлять поиск владельцев соседних участков, так как их подпись под актом обязательна. Адреса можно выяснить в правлении СНТ. Извещение соседям направляют 2 раза, если они не отреагировали и не объяснили отсутствия, акт считается подписанным, координаты точек установленными.

Кадастровые работы считаются законченными, когда данные межевого плана зарегистрирированы в кадастре, и заказчик получает на руки документ, удостоверяющий границы земельного участка. Регистрация права собственности и постановка на кадастровый учет новых ЗУ выполняется одновременно заявителем или представителем геодезической компании по договору.